Сделки с недвижимостью: аванс или задаток?

Услуги -- Статьи по недвижимости

  Если Вы осуществляете сделку по купле-продаже одного килограмма яблок, то расчет за покупку осуществляется  сразу же после выбора, не отходя от прилавка. Совсем по-другому  происходит сделка по продаже квартиры.

  Вы выбрали для себя оптимальный вариант квартиры, мысленно расставили в ней мебель, «утрясли» с продавцом цену и условия продажи. Но, для совершения сделки, необходимо собрать пакет документов (справки, договора, разрешения), объем которого различен для каждой конкретной сделки и зависит от многих факторов, а это требует определенного времени. В лучшем случае – это пять-шесть дней, а если это ипотека или среди собственников есть дети и требуется разрешение органов опеки, или… или… или…, то для того, чтобы собрать пакет документов, который не вызвал бы никаких замечаний со стороны Федеральной регистрационной службы (а переход права собственности происходит только после регистрации в ФРС) может потребоваться гораздо больше времени, до полутора месяцев. И все это время и продавец, и покупатель хотят быть уверены друг в друге, и зафиксировать заранее обговоренные условия сделки. Для этого заключается договор предварительного платежа.

  И на этом этапе (как, впрочем, и на многих других) возникает ряд вопросов. На практике существует два вида предварительного платежа: задаток и аванс. Давайте разберемся в особенностях каждого из них.

  В соответствии с п.1 ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

  Соглашение о задатке должно быть  обязательно совершено в письменной форме.

  Задаток выполняет три функции:

•  платежную – мы отдаем часть денег в счет оплаты по договору,

• удостоверительную – мы подтверждаем свое обязательство заключить основной договор,

• обеспечительную – то есть мы отвечаем своими средствами за неисполнение условий договора.

  Вот в ответственности за несоблюдение условий договора и заключается основное отличие задатка от аванса. Иногда сделка может «сорваться» отнюдь не по Вашей вине или капризу, а в силу объективных причин и тогда, будь Вы продавец или покупатель, придется отвечать за неисполнение договора задатка.  В соответствии с  п.2 ст. 381 ГК РФ «если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.  Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное». То есть, ответственность достаточно жесткая и рисковать, заключая договор задатка, без крайней необходимости не стоит.

  В отличие от задатка,  аванс выполняет только платежную функцию, т.е. это денежная сумма, выдаваемая вперед в счет будущего платежа за имущество, работы или услуги. Надо иметь в виду, что ни Гражданский, ни Жилищный Кодексы законодательно не регулируют понятие аванса, поэтому форма  и условия заключения авансового договора  остаются на усмотрение сторон. Можно только дать некоторые рекомендации. В договоре обязательно должны быть указаны ФИО сторон, дата рождения и место регистрации, их паспортные данные, сумма аванса и сроки исполнения обязательств. Желательно прописать стоимость приобретаемого объекта и условия, на которых он приобретается. Разумно, кроме заключения авансового договора, составить еще и расписку, которая непосредственно фиксирует факт передачи денежных средств. Так как специальной формы договора закон не предусматривает, в нем можно обговорить многие дополнительные сроки (например, сроки предоставления документов) и условия. Но стоит ли рисковать, отыскивая подводные камни в незнакомых для Вас документах, лучше доверить профессионалам, которые действуют грамотно, четко и всегда в интересах своего клиента.

Вернуться на предыдущую страницу